H按供款今年漲15% 短期勢再加 星展料P一年內增0.75厘 供款再多一成

【明報專訊】1個月港元拆息上月底企穩1.2厘以上,H按實際利率因而升至封頂水平2.5厘,對本港銀行上調最優惠利率(P)構成壓力,市場普遍預期P年底前將會出現近4年以來首次上調。目前實際按息較年初已累升約1厘,按揭客戶每月供款較年初已增15.29%,經濟師預期最優惠利率至今年底將上升0.25厘,按揭每月供款再較現在再增3.32%,以現時新造按揭平均貸款額500萬元計算,每月供款將會增加656元至20,413元,較今年初則累增19.12%或3276元。

明報記者 歐陽偉昉

星展香港經濟師謝家曦表示,美國通脹高企兼就業市場維持強勁,現時仍有需要加息,不過目前美國核心通脹放緩,加上需求正在回落,認為美國將會加息至今年底見3.5厘。他指出,因為港息上升速度較美息落後,預期港銀於今明兩季將加P各0.125厘後,在明年首兩季仍會各追加0.25厘,即至明年中,P將較現在上升0.75厘。

加P增準買家「上車」難度

以此計算,每月按揭供款在明年中,將較現在增加10.14%。加P亦會增加準買家「上車」難度,目前非首次置業客戶承做按揭,須通過銀行鎖息上限加3厘、供款不得超過月入六成的壓力測試,以借500萬元按揭為例,準買家的月收入至明年中或須增加4000元,才能成功上會(見表)。

大和對本港加息步伐的預期較星展進取,認為P在今年底會較現在上升1.75厘,明年底累升2.75厘。以此計算H按鎖息上限會升至4.25厘和5.25厘,每月供款將大幅增加24.5%和40%。

為減低利率波動對置業人士的影響,按證公司去年底將定息按揭恒常化,提供至少10年的定息期,該定息息率近期每月都有調升,10年期定按利率本月已升至3.5厘。對於目前應否選擇定息按揭,中原按揭董事總經理王美鳳認為,美國寬鬆貨幣環境持續已久,香港未來10年平均年利率預料難以超過3.5厘,加上定按未有提供現金回贈及按揭存款相連戶口優惠,單從慳息角度不應選擇定按。不過定息按揭客戶不需通過壓力測試,只需符合供款與入息比率,即供款不超過入息五成的要求,而且每月供款固定,會適合不希望承擔利率波動的客戶。

定按加至3.5厘 中原:非慳息選擇

本港銀行在2018年加P前,曾同時提高H按鎖息上限和P按利率,更將H按封頂位設定稍高於P按利率0.1厘,推動P按市佔率一度超越H按(見圖)。近日有中小型銀行上調新造按揭H按的鎖息上限,王美鳳表示,相關銀行目前仍同步上調H按上限和P按,所以H按仍相對P按吸引。加息周期下,王美鳳指出銀行為維持競爭力和客戶貸款積極性,按揭現金回贈增至兩年多的新高,平均有1.5%至1.6%。由於銀行難以在利率提供優惠,積極增加市佔的銀行,料將繼續在現金回贈方面競爭。

(加息系列之一)

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